청년전세대출을 받아서 전세를 구하려 한다면 꼭 봤으면 하는 이야기들을 해보려고 한다.
먼저 청년전세대출은 주로 카카오뱅크나 케이뱅크에서 많이 진행하는 것 같다. 무직자, 무소득도 된다고해서 대학생들이 자취를 하기위해 꽤 사용하는 듯 하다.
먼저 방을 본 뒤 부동산에서는 가계약을 해서 다른사람이 못 가져가게 해야한다고 하는 경우가 많다. 이때 불안한 마음에 덥석 해버리면 나중에 후회하는 상황이 올지도 모른다. 보통 빠르게 가계약을 하기 위해서 대부분의 부동산에서 던지는 말인 것 같다. 가계약금을 입금 한 뒤에 단순 변심에 의해 계약을 취소하려는 경우 가계약금을 포기해야하기 때문에 신중히 생각해야 한다. 아래에 해당하는 사항들이 충족되는지 보고 하길 바란다.
먼저 해당 매물의 매매기준 실거래가를 확인한다. 보통 kb부동산 에서 확인한다. 만약 오피스텔이라면 실거래가 최근에 많이 않을 수 있다. 그렇다면 공시지가를 확인해야 한다. 오피스텔 공시지가 아파트라면 아파트 공시지가 여기서 확인할 수 있다.
반드시!!! 공시지가 또는 실거래가를 확인하고.
공시지가의 150%또는 실거래가보다 보증금이 낮은지 확인한다.
이는 전세금반환보증을 가입하기 위한 최소 조건이다. 물론 여기에 근저당을 더해서 생각해야하지만 그 부분은 아래에 설명되어있다. 단순히 저 조건에도 만족하지 않는다면 쳐다도 안보는 것이 좋다.
(물론 저 조건에 해당하지 않는다고 100% 위험하다고 할 순 없지만 위험할 가능성이 높다. 우리의 소중한 전세금 수천만원을 리스크있게 다루고 싶은 사람은 많이 없을 것이다.)
전세금반환보증은 주택도시보증공사(HUG)에서 제공하는 보험으로 만약 전세기간이 끝나 전세금을 돌려받아야 하는데, 집주인이 돌려줄 수 없다고 했을 때 HUG에서 보증금을 돌려 받고 추후에 집주인에게 HUG가 돈을 받아내는 상품이다.
따라서 보증보험이 가입된다면 어느정도 전세금 떼일 걱정은 안해도 된다. 하지만 보증보험이 된다면서 전세사기를 치는 수법도 있으니 반드시 알아보길 바란다.
위 조건이 된다면 등기부 등본을 확인해야 한다. 집에서 개인적으로 떼서 볼 수도 있고 보통의 부동산들에서 등기부 등본 보여달라고 하면 떼준다.
해당 매물의 등기부 등본 을구를 확인해보면 해당 매물의 근저당이 설정되어 있는 지 볼 수 있다.
쉽게 해당 매물을 담보로 대출을 얼마나 받았느냐로 생각하면 된다. 예를들어 매매가가 1억이고 근저당이 5천만원이라면 1억원을 주고 건물을 사서 그 건물을 담보로 5천만원의 대출을 받았다는 이야기다. 이런 상황에서 계약을 하고 입주를 했고 집주인이 파산했다면 해당 집은 경매로 넘어가고 집이 팔린 금액에서 근저당으로 잡힌 5천만원은 은행이 가져가고 남는 금액이 나의 보증금으로 돌려받을 수 있다.
따라서 근저당이 주택 가격에 비해 많이 있을 수록 위험하다.
등기부 등본을 통해 확인해야 할 것은 근저당이 얼마나 있느냐이고, 간단한 산수를 통해 집이 안전한지 확인할 수 있다.
근저당 + 보증금 / 매매가격 의 결과가 70% 보다 낮으면 안전하다고 볼 수 있다. 그 이유는 경매에서 유찰 될 경우 20% 씩 가격이 하락하기 때문에 주택 가격의 80%로 낙찰이 되어도 근저당을 빼면 나의 보증금이 온전하기 때문이다.
근저당 + 보증금 / 매매가격 의 결과로 나온 값을 전세가율 이라고 보통 말한다. 전세가율이 80% 이상 심지어 매매가보다 전세가 높은 경우를 깡통전세라고 한다. 깡통전세는 잘못하면 보증금을 온전히 받을 수 없기 때문이 조심해야한다.
서울이나 수도권의 오피스텔의 경우 대부분 깡통전세이다. 지금 같은 시기에는 전세로 들어가기엔 조금 위험할 수 있다.
처음 얘기 했던 조건이 맞더라도 근저당이 잡혀있는 경우 보증보험 가입이 안될 수 있다.
등기부 등본을 확인했는데 근저당이 설정되어있다면 근저당 + 보증금 < 주택가격 이 성립해야 보증보험에 가입할 수 있다.
보증가능여부 간편확인 을 통해 미리 가입이 가능한지 확인할 수 있다.
이제 전세로 들어가도 안전할 것 같다는 확신이 들었으면 계약을 해야한다.
이때 우리는 청년전세자금대출을 받을 것이기 때문에 계약서에 추가해야하는 특약이 있다.
[자신이 대출받을 은행]의 청년전세자금대출이 불가능 하다고 통보받을 경우 이유불문 계약은 무효로 하고 즉시 계약금을 돌려준다.
어떤 대출 상품을 이용할 것인지를 분명히 명시해야 예를들어 "카카오뱅크는 안되더라도, 2금융권은 될텐데 거기서 받아~" 와 같은 상황을 회피할 수 있다.
또한 거절 통보시 "이유불문"을 넣는 것이 중요하다. 대출이란 여러가지 이유로 거절당할 수 있다. 통상적인 전세대출계약건은 임대인의 귀책사유(불법건축물)이라면 계약금을 반환해준다. 하지만 처음부터 부동산에 전세대출 가능한 매물을 보여달라고 했다면 그런 경우는 많지 않을 것이다. 따라서 만약 거절 사유가 나에게 있을 때(신용점수 등) 계약금을 별탈 없이 받아내기 위해선 위의 문구가 필요하다.
추가적으로 카카오뱅크의 경우 대출 거절사유를 알려주지 않았다. 내부 심사 기준에 맞지 않다는 말만 할 뿐 어떤 곳에 문의를 해도 알려주지 않았다. 이런 경우 특약 문구가 애매하면 곤란해 질 수 있다.
특약을 위와 똑같이 작성할 필요는 없지만 위에 언급했던 요소들을 구체화 할 수 있는 말들로 적는 것이 좋다. 또한 "얼마 기간 안에 불가능 하다고 통보받을 시 ~" 로 적는 경우가 있는데, 카카오뱅크 기준 3~5영업일 정도면 심사 결과가 나오니 넉넉하게 2주정도 잡는 것을 추천한다.
추가적으로 카카오뱅크 청년전세자금 대출이 최근들어 무직, 무소득자면 거절이 되는 경우가 많은 것 같다. 또한 깡통전세여도 거절이 날 수 있다고 한다. 무직, 무소득자 거절의 경우 정확한 자료가 아닌 추측이므로 참고만 하는 것이 좋을 것 같다.
너무 어렵다면 HUG 안심 전세 대출을 이용하자.
부동산에 HUG 안심 전세 대출이 가능한 매물을 보여달라고 하면 된다. 해당 대출은 HUG에서 보증보험이 가입이 가능한 경우에만 대출을 해주고 보증보험 가입까지 된다. 즉 대출 심사에서 많은 위험 요소들이 제거되므로 편하다. 부동산에서 가능하다곤 해도 특약사항에 대출 불가시 조건을 반드시 적길 바란다. 부동산에서 잘 못 알고 있을 수도 있고, 대출이란게 100% 확실한 것은 없기 때문이다.
계약을 완료했다면 확정일자를 받아야 한다. 확정일자는 해당 계약이 언제 부로 유효하다는 것을 뜻한다. 해당 전세 주택의 관할 동사무소를 가거나 온라인으로도 받을 수 있다. 확정일자를 받아야 대출 심사 신청이 가능하다. 또한 만약 집이 공실인 상태라면 임대인에게 전입신고를 미리 해도 되는지 물어보는 것이 좋다. 앞서 말한 근저당 이라는 것은 언제든지 걸 수 있다. 하지만 세입자가 대항력을 갖춘 경우에는 세입자가 우선적으로 돈을 받아낼 수 있다.
대항력은 전입신고일 다음날 0시부터 발생한다.
즉 계약 완료 후 부터 실제 이사일 사이에 근저당을 잡을 수 없게 또는 잡아도 내가 선 순위에 있게 하기 위함이다. 만약 전입신고를 미리 할 수 없는 상황이라면, 특약으로 "계약일로부터 잔금 및 입주일자 **익일** 까지 현재 상태의 등기부등본을 유지해야 하며 근저당 외 다른 대출 설정은 하지 않는다." 을 작성하는 것이 좋다. 앞서 대항력은 전입신고 다음날 0시부터 발생하므로 잔금 또는 입주일 익일 까지 대출설정이 없어야 내가 안전하다.
마치며.
최근 몇일간 전세대출 문제로 머리가 많이 아팠었다. 나의 경우 대출이 거절되었지만 특약문구를 통해 계약을 해지하고 계약금을 돌려받게되었다. 그동안 했던 많은 고민들, 이것저것 알아본 것들을 정리하여 작성하였는데 전세대출을 통해 전세를 살고자하는 사람들에게 도움이 되었으면 한다. 전세 계약을 하기 전에 반드시 공부를 하고 가길 바란다. 인터넷에서 계약을 하고보니 깡통전세였다면서 돌이킬 수 없는 후회를 하는 사람을 많이 보았다.
추가로 내가 제시한 특약 문구를 부동산 또는 임대인 측에서 안좋게 보고 작성해주지 않는 경우가 많다. 임대인 측에서 대출이 거절된다면 그 결과를 기다리는 시간동안 다른 사람에게 집을 보여주지 못한 꼴이 되니 그에 대한 위약금이 필요하다. 라는 입장인 경우가 있다. 심지어 자신의 주택 문제가 아닌 임차인의 신용등급이 문제라면 억울 할 수 있는 것에 어느정도 이해는 한다. 하지만 연봉보다 훨씬 많은 돈을 빌려서 들어가는 나 자신을 한번 생각해보길 바란다. 계약금 10%만 해도 매우 큰 돈인데 대출 부결났다고 그냥 잃을 것인가? 대출이란 것이 어제는 됐더라도 오늘은 안될 수 도 있는 것 아닌가. 대출 특약을 걸어주지 않는다면 과감히 해당 계약을 포기하라고 얘기하고 싶다. 이런 점 때문에 가계약도 위험할 수 있다. 덜컥 가계약 했다가 계약서 작성하는 날 대출 불가시 특약 넣어주세요 했다가 집주인이 안된다고 하면 어떻게 할 것인가.
또한 공인중개사와 대화할 때, 통화할 때 반드시 녹음을 해두길 바란다. 가장 중요한 것은 내가 어떤 대출을 이용할 것이고 그게 되는 매물을 소개시켜달라. 라고 말하는 것과 보증보험이 되는 매물을 소개시켜달라. 라고 말하는 것을 녹음하는 것이다. 이렇게 증거를 모아두어야 추후에 대출이 안되거나 보증보험이 안되어서 계약금 또는 보증금을 못찾는 경우 내가 얘기할 수 있는 힘이 생긴다. 참고로 본인이 대화에 참여하는 녹음은 합법이다.
비록 전문가가 아니지만 몇일간 고생한 나와 같은 사람이 나오지 않았으면 하는 바람으로 이번 전세계약할 때 깨달은 것들을 적어보았다. 부동산에 가서 물어봐도 전세대출에 대해 자세히 알지 못할 수 도 있다. 그냥 대충 "대출 될걸요? 보통 되던데요" 이런 말만 믿고 실행하기엔 너무 위험하다. 세상에 믿을 사람 없고 본인이 잘 아는 것이 중요하다. 전세 대출을 하려는 이글을 본 모든 사람은 꼭.. 꼭! 본인이 공부를 철저히 해서 소중한 전세금 지킬 수 있길 바란다.
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